Contrato de alquiler de local comercial: cláusulas clave para gimnasios y retail

Un contrato de alquiler de local comercial es, para la ley, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 de la Ley 29/1994, LAU). Se rige primero por lo que pacten las partes, después por el Título III de la LAU (arts. 29 a 35) y, en último término, por el Código Civil. Lo único que no se puede negociar a la baja es la fianza en metálico: dos mensualidades de renta (art. 36.1).

Como lo firmado manda casi siempre sobre la ley, una cláusula mal redactada puede costarte años de renta. Aquí tienes, con sus artículos, las cláusulas que más se discuten cuando el inquilino es un gimnasio o una cadena de retail, y una tabla final con la posición de cada parte.

Aviso: este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico ni fiscal. Antes de firmar, haz que un abogado revise tu contrato concreto. Normativa revisada a 4 de octubre de 2026 sobre el texto consolidado del BOE.

Claves rápidas

• Manda el contrato. El art. 4.3 de la LAU deja los locales en manos de lo que pacten las partes; el Título III solo se aplica a lo que no esté pactado.
• Para excluir un artículo de la LAU hay que hacerlo de forma expresa, artículo por artículo (art. 4.4). Una renuncia genérica no sirve.
• La fianza son dos mensualidades, obligatorias (art. 36.1). Avales y depósitos adicionales se pactan libremente (art. 36.5).
• La renta solo se actualiza si se pacta. El índice de referencia que publica el INE para vivienda no se aplica a locales.
• Sin pacto en contra, el inquilino puede ceder o subarrendar sin permiso, y el propietario tiene derecho a subir la renta un 10 % o un 20 % (art. 32).
• El alquiler de un local lleva IVA del 21 % y, por lo general, retención del 19 % si el inquilino es empresa o profesional.

¿Qué ley regula el contrato de alquiler de un local comercial?

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) separa vivienda y uso distinto. Este último incluye los alquileres para actividades industriales, comerciales, profesionales, recreativas o docentes (art. 3.2): un gimnasio, un supermercado o una tienda.

El art. 4 fija el orden: primero, los Títulos I y IV, imperativos (ámbito, fianza y forma); después, lo pactado; en su defecto, el Título III (arts. 29 a 35), y por último el Código Civil. Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato conste por escrito (art. 37), y para excluir un derecho del Título III hay que hacerlo de forma expresa, precepto por precepto (art. 4.4).

Un apunte de actualidad: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, modificó varios artículos de la LAU sobre vivienda, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 (resolución publicada en el BOE). Esta guía cita el texto vigente tras esa derogación.

¿Cuánto debe durar un contrato de local y qué es el periodo de obligado cumplimiento?

La LAU no fija duración mínima para los locales: las prórrogas obligatorias y el desistimiento del inquilino son reglas de vivienda (Título II). Por eso se separan dos plazos: la duración total, que en gimnasios suele ser larga porque la obra se amortiza en años, y el periodo de obligado cumplimiento, durante el cual el inquilino no puede irse sin pagar la penalización pactada. Pasado ese periodo, lo normal es poder salir con preaviso.

Si al vencer el contrato el inquilino sigue quince días en el local con la aquiescencia del propietario, hay tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil), por meses si la renta es mensual (art. 1581). Regula en el contrato prórrogas, preavisos y quién puede oponerse.

Renta, carencia y renta escalonada

La renta es libre. En operaciones con gimnasios y cadenas son frecuentes tres herramientas:

• Carencia: meses sin renta (o con renta reducida) mientras el inquilino hace la obra, tramita la licencia o declaración responsable y abre. Conviene que el contrato diga desde cuándo cuenta y qué pasa si la apertura se retrasa por causas ajenas.
• Renta escalonada: una renta inicial más baja que sube por tramos hasta la renta objetivo, acompañando la captación de socios. Si quieres calcular hasta dónde puede llegar un gimnasio, mira nuestra guía sobre cuánto alquiler puede pagar un gimnasio.
• Renta variable: un porcentaje sobre ventas, sola o combinada con una renta mínima garantizada. Exige pactar cómo se acreditan las ventas.

Deja por escrito qué gastos se suman a la renta (IBI, comunidad, tasas). El propietario puede repercutir el IBI conforme al derecho común (art. 63.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales), es decir, según lo pactado.

¿Cómo se actualiza la renta de un local? IPC, IGC y otros índices

La renta de un local solo se actualiza si el contrato lo prevé: IPC, porcentaje fijo, con tope o suelo, o cualquier otra fórmula. Si el contrato dice que habrá revisión pero no especifica el índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) del INE (art. 7 de la Ley 2/2015 de desindexación), algo que pocas veces es lo que las partes tenían en mente.

¿Y el índice de referencia para el alquiler que publica el INE? La Ley 12/2023 lo creó para limitar la actualización de los contratos de vivienda (disposición adicional undécima de la LAU, ligada al art. 18 del régimen de vivienda). No se aplica a los locales. Escribe el índice exacto, el mes de referencia, la fecha de aplicación y el tope o suelo, si lo hay.

Fianza y garantías adicionales: ¿cuántas mensualidades?

La fianza en metálico es obligatoria y equivale a dos mensualidades de renta en el alquiler de locales (art. 36.1 LAU). Durante los cinco primeros años de contrato (siete si el propietario es persona jurídica) la fianza no se actualiza; en cada prórroga se puede ajustar a dos mensualidades de la renta vigente (art. 36.2).

Además, se puede pactar cualquier garantía adicional (art. 36.5); el límite de dos mensualidades para garantías extra solo existe en vivienda. En locales se negocian avales bancarios a primer requerimiento, depósitos adicionales o garantías de la matriz. Y comprueba si tu comunidad autónoma obliga a depositar la fianza en un organismo público, algo que la LAU le permite (disposición adicional tercera).

Obras, licencia y reversión: lo que más se discute con un gimnasio

Un gimnasio necesita obra: suelos, climatización, vestuarios, insonorización. El art. 30 aplica a los locales las reglas de vivienda sobre conservación (art. 21), obras de mejora (art. 22), obras del inquilino (art. 23) y subida de renta por mejoras (art. 19). Sin pacto, el inquilino necesita consentimiento escrito para obras que cambien la configuración del local, y el propietario puede exigir que al final se reponga el estado anterior (art. 23). El contrato debería incluir:

• Autorización de obras con un anexo de proyecto o memoria, y el compromiso del propietario de firmar lo que haga falta ante el ayuntamiento y la comunidad.
• Reversión: qué se queda en el local al terminar (instalaciones fijas) y qué se retira, y en qué estado se devuelve.
• Reparto de obras de adecuación (acometidas, salidas de emergencia, accesibilidad) entre propietario e inquilino.
• Condición suspensiva de licencia: el contrato no despliega efectos, o el inquilino puede resolverlo sin penalización, si no obtiene el título habilitante en un plazo. El Código Civil regula estas obligaciones condicionales (arts. 1113 y 1114). Fija plazo, quién tramita y qué pasa con la fianza. Te lo explicamos en la guía de licencia de actividad para un gimnasio.

Cesión y subarriendo (art. 32 LAU)

Si en el local se ejerce una actividad empresarial, el inquilino puede ceder el contrato o subarrendar sin consentimiento del propietario, salvo que se pacte lo contrario (art. 32.1). A cambio, el propietario tiene derecho a subir la renta:

• un 10 % si hay subarriendo parcial;
• un 20 % si hay cesión del contrato o subarriendo total (art. 32.2).

Una fusión, transformación o escisión de la sociedad inquilina no se considera cesión, pero también da derecho a esa subida (art. 32.3). La cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente en el plazo de un mes (art. 32.4).

En la práctica, las cadenas piden poder ceder dentro de su grupo y a franquiciados sin subida de renta; los propietarios suelen pedir consentimiento previo y que el cedente responda solidariamente.

¿Qué pasa si se vende el local? Subrogación y derecho de adquisición preferente

Si el propietario vende, el comprador queda subrogado en el contrato, salvo que reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, que compre de buena fe y a título oneroso confiando en lo que dice el Registro e inscriba su compra (art. 29 LAU). Para el inquilino, inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad es la forma de blindarse.

Además, el inquilino de un local tiene derecho de tanteo y retracto (art. 31, que remite al art. 25): puede comprar en las mismas condiciones en un plazo de treinta días naturales desde que se le notifica la venta. Este derecho se puede excluir en el contrato, y es habitual hacerlo de forma expresa cuando el propietario prevé vender el local con el inquilino dentro. Si ese es tu caso, te interesa nuestra guía sobre comprar un local alquilado a un gimnasio.

Indemnización por clientela (art. 34 LAU)

Al terminar el contrato por cumplirse el plazo, el inquilino puede tener derecho a indemnización si en los últimos cinco años ha ejercido una actividad comercial de venta al público y ha comunicado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar al menos cinco años más a renta de mercado. Si reabre la misma actividad en el mismo municipio en seis meses, se le compensan traslado y clientela perdida; si no, y el propietario o un tercero desarrolla allí una actividad igual o afín en ese plazo, cobra una mensualidad por año de contrato, con un máximo de dieciocho.

La ley habla de venta al público, y si un gimnasio, que presta servicios, encaja en ese supuesto es una cuestión discutible. Precisamente por eso conviene que el contrato lo resuelva: renuncia expresa (art. 4.4) o regulación propia.

Resolución del contrato

El propietario puede resolver el contrato de pleno derecho por las causas del art. 35, que remite al art. 27.2: impago de la renta o de las cantidades asumidas por el inquilino, impago de la fianza, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cesión o subarriendo que incumplan el art. 32.

Para el inquilino, lo crítico es pactar la salida anticipada: a partir de cuándo, con qué preaviso y con qué penalización. Sin pacto, marcharse antes de tiempo te expone a reclamaciones por las rentas pendientes.

IVA y retención de IRPF en el alquiler de un local

IVA. La exención del art. 20.Uno.23 de la Ley del IVA solo cubre edificios destinados a vivienda, así que el alquiler de un local tributa al tipo general del 21 % (art. 90), como recoge el cuadro de tipos de IVA 2026 de la Agencia Tributaria. En Canarias, Ceuta y Melilla rigen otros impuestos.

Retención. Si el inquilino es empresa o profesional, debe retener el 19 % de la renta (sin IVA) e ingresarlo en Hacienda: art. 100 del Reglamento del IRPF cuando el propietario es persona física, y arts. 60 y 61 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades cuando es sociedad. No hay retención, entre otros casos, si la renta anual pagada al mismo propietario no supera 900 euros o si el propietario acredita que su actividad de alquiler tributa en el grupo 861 del IAE con cuota distinta de cero (art. 75.3.g del Reglamento del IRPF). El inquilino declara estas retenciones en los modelos 115 (trimestral) y 180 (resumen anual).

Ejemplo de factura mensual: renta de 5.000 euros + 1.050 de IVA (21 %) − 950 de retención (19 %) = 5.100 euros que el inquilino paga al propietario. Los 950 euros retenidos los ingresa el inquilino en Hacienda a cuenta del propietario.

Uso, horarios 24 horas y rótulos

• Uso pactado: descríbelo con amplitud (fitness, entrenamiento personal, actividades dirigidas, venta de productos relacionados) para no renegociar si cambias el concepto.
• Horario 24 h: debe permitirlo el contrato y también los estatutos de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al ocupante actividades vetadas por los estatutos, dañosas o molestas, y la comunidad puede pedir su cese en los tribunales (art. 7.2). Revisa los estatutos e incluye compromisos de insonorización.
• Rótulos: pacta el derecho a instalarlos y dónde. Además necesitarás el título municipal (en Madrid, declaración responsable según el art. 155.h de la Ley 9/2001 del Suelo) y respetar el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el aspecto exterior del edificio.

Documentos que conviene anexar al contrato

La etiqueta de eficiencia energética es obligatoria: en el alquiler de un local existente a un nuevo inquilino se anexa una copia al contrato (arts. 3.1.b y 17.2 del Real Decreto 390/2021). Añade también la nota simple, la referencia catastral, los planos con el estado de entrega (fotos e inventario), el proyecto de obras autorizado, los estatutos de la comunidad y el modelo de aval.

Tabla de cláusulas: qué pide la cadena y qué protege al propietario

Preguntas frecuentes

¿Cuántas mensualidades de fianza se pagan en un local comercial?

Dos mensualidades de renta en metálico, por mandato del art. 36.1 de la LAU. Es obligatoria y no se puede rebajar. Aparte, el propietario puede pedir garantías adicionales, como un aval o un depósito, que se negocian libremente.

¿Puedo irme de un local antes de que termine el contrato?

Solo en los términos que fije el contrato. La LAU no reconoce a los locales el derecho de desistimiento que existe para la vivienda. Si quieres flexibilidad, pacta un periodo de obligado cumplimiento y, a partir de ahí, salida con preaviso y penalización conocida.

¿Se aplica el índice de referencia del INE a la subida del alquiler de un local?

No. Ese índice se creó para los contratos de vivienda. En un local la actualización es la que se pacte; si se pacta revisar sin decir el índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.

¿El inquilino puede traspasar el local sin mi permiso?

Si ejerce una actividad empresarial y el contrato no dice nada, sí: el art. 32 le permite ceder o subarrendar sin consentimiento, con derecho del propietario a subir la renta un 10 % o un 20 %. Si no lo quieres, prohíbelo o condiciónalo expresamente en el contrato.

¿Hace falta registrar el contrato de alquiler de un local?

No es obligatorio, pero inscribirlo en el Registro de la Propiedad protege al inquilino frente a un comprador amparado por el art. 34 de la Ley Hipotecaria. Con contratos largos y mucha obra, merece la pena.

¿Tienes un local o buscas uno para tu cadena?

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Fuentes

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado), BOE, versión vigente a 2 de octubre de 2026.
• Resolución de 2 de octubre de 2026 por la que se publica la derogación del Real Decreto-ley 26/2026, BOE, 2026.
• Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, BOE.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, BOE.
• Código Civil (arts. 1113, 1114, 1566 y 1581), BOE.
• Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, BOE.
• Tipos impositivos de IVA 2026, Agencia Tributaria, febrero de 2026.
• Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), arts. 75 y 100, BOE.
• Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (Real Decreto 634/2015), arts. 60 y 61, BOE.
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 63), BOE.
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (art. 7), BOE.
• Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios, BOE.

Última actualización: octubre de 2026.